Тұрғын үй-коммуналдық шаруашылығы тұрғындардың қалыпты өмірін қамтамасыз ететін әлеуметтік маңызы зор, мемлекет үшін өте жауапты салалардың бірі болып саналады. Еліміздің осы бір күрделі салада соңғы жылдары жүргізген реформалары ешбір тиімділік бермей отыр. Оған көпқабатты үйлердің тағдыры тапсырылған пәтер иелері кооперативтерінің (КСК) жұмысындағы белең алған берекесіздік те кесірін тигізуде.
Ортақ меншік – иесіз мүлік
Жабайы капитализмнің «жыртық» кемесіне жармасқан сонау бір тоқсаныншы жылдардың бізге әкелген жаңалығының бірі – пәтер иелерінің кооперативі (ПИК) еді. Социализмдегі халықтың ортақ игілігі – мемлекеттік меншікті жаппай жекешелендіру желеуімен талан-таражға салып, билік басындағы «реформаторлар» «түйені түгімен, биені жүгімен» жұтып жатқан кезде, тұрғын үй қоры, яғни мемлекеттік меншіктегі мыңдаған көппәтерлі үйлер иесіз қалды. Кеңес дәуірінен мұраға қалған мол байлықты су тегін жамбасқа басып, мұрты майланған жаңа кәсіпкер-бизнесмендердің ешқайсысы тұрғын үй-коммуналдық шаруашылығына көз алартпады. Ал шығыны шашетектен келетін көпқабатты тұрғын үй қорын мемлекеттік меншікке қалдырса, әлеуметтік төңкерістің қоламтасы қаланбақ. Үкімет бұл тығырықтың да оңай жолын тапты. Кеңес өкіметінен мұраға қалған көпқабатты тұрғын үй қорын бүкіл коммуналдық жүйесімен бірге тұрғындардың мойнына арта салды. Кезінде шетелге қашқан Қажыгелдин үкіметі тұрғын үй купондарын ойлап тауып, көпқабатты үйлердің пәтерлерін жекешелендірді де жіберді.
Кеңес дәуірінде көпқабатты тұрғын үй қорын иелігінде ұстап, бүкіл инженерлік-коммуналдық қызметін қамтамасыз ететін «үй басқармалары» (домоуправление) болатын. Мәселен, бүгінде мыңға жуық ПИК-тер (КСК) дұрыс қызмет көрсете алмай отырған Алматының бүкіл тұрғын үй қорын 56 үй басқармасы тап-тұйнақтай ұстайтын. Кеңестік кезеңнің үй басқармаларында білікті мамандар, мықты материалдық-техникалық база болатын. Жекешелендіру желеуімен үй басқармаларының жылдар бойы жинаған техникалары, құрал-жабдықтары, кеңсе-қоймалары «көлденең көкаттылардың» қалтасында кетті. Өйткені, бұл үй басқармаларының басшылары мен инженерлері түгелдей дерлік тоқсаныншы жылдардың «өтпелі кезеңінде» шекара асқан басқа ұлттың өкілдері еді. Осы жерде айта кететін тағы бір мәселе, еліміздегі көпқабатты тұрғын үй қорын жаппай жекешелендіруден мол пайда тапқан да қарапайым қазақтар емес. Естеріңізде болса, кеңес заманында қалаларымыздағы көпқабатты тұрғын үйде тұратындардың 80 пайызы өзге ұлт өкілдері болатын. Жас тәуелсіз мемлекетіміздің бұғанасы бекімеген өліара кезеңде олардың көпшілігі тарихи отандарына жаппай қоныс аударып, көпқабатты үйлердегі жеке-шелендірілген пәтерлерін жергілікті тұрғындарға сатып кетті.
Қош. Сөйтіп, жүз мыңдаған қазақстандықтар Қажыгелдин үкіметінің тұрғын үй қоры саласында жасаған реформаларының нәтижесінде бір сәтте меншік иелері болып шыға келді. Көпқабатты тұрғын үйлердің ортақ инженерлік-коммуналдық жүйелеріне тәуелді бұл жеке меншік пәтерлерді қалыпты жағдайда ұстау проблемалары туындады. Шаңырағы ортасына түскен үй басқармаларының орнын басатын құрылым қажет болды. «Суға кеткен тал қармайдының» керімен қалалардағы мыңдаған жеке меншік пәтер иелері жаңадан құрыла бастаған кооперативтерге – ПИК-терге жармасты.
Бұл кооперативтерді пайда табу көзі деп түсінген пысықайлар балға үймелеген шыбындарша, ПИК-терді төңіректеді. Жарғы бойынша, ПИК-ке қарасты пәтерлердің иелері жалпы жиналыс ашып, арнайы дайындаған бағдарламалары бар үміткерлерден ПИК төрағаларын сайлауға тиіс еді. Жаңадан сайланатын төрағалардың жоғары инженерлік білімі, тым болмағанда, коммуналдық инженерлік жүйені жетік білетін мамандар болуы керек еді. Өйткені, сол кезеңнің өзінде Кеңес өкіметінен мұраға қалған көпқабатты тұрғын үйлер де, олардың бүкіл инженерлік-коммуналдық жүйесі де жөндеуге сұранып тұрған болатын. Өкінішке қарай, іс жүзінде бәрі керісінше болып шыға келді.
Шарасыздық салғырттығына бой алдырған тұрғындар жалпы жиналысқа келмеді. Коммуналдық жүйенің жағдайын жақсы білетін нағыз инженер мамандар ПИК-терге басшылық жасаудан бас тартты. Тағы да «заманың түлкі болса, тазы боп шалды» өмір қағидасына айналдырған алаяқтардың айы оңынан туды. Олар көпқабатты тұрғын үйлердің төрт-бес тұрғынынан ынталы топ құрып, басқа тұрғындардың әртүрлі жолдармен қолын қойдырып алып, заң алдында да, тұрғындардың алдында да жауап бермейтін ПИК-терді құрып алды. Қазір Қазақстанда жұмыс істеп тұрған ПИК-тердің басым көпшілігі еліміздің әлеуметтік-экономикалық саласында берекесіздік белең алған 1995-1996 жылдары құрылған екен.
Мәселен, бүгінде Астана қаласында 2231 көпқабатты тұрғын үй бар. Міне, осы тұрғын үй кешендеріне 363 ұйым қызмет көрсетеді. Оның ішінде 208-і пәтер иелерінің кооперативтері болып табылады. Осыған ұқсас қазіргі күнде республикамыздың барлық қалаларындағы көпқабатты тұрғын үйлерді басқару және қызмет көрсету саласы түгелдей дерлік ПИК-тердің құзырына көшкен. Қазақстан Республикасының «Тұрғын үй қатынастары туралы» заңына сәйкес ПИК – кондоминиум нысанының ортақ меншігін бірлесіп басқару үшін құрылған пәтер иелерінің коммерциялық емес ұйымы. Өкінішке қарай, «Тұрғын үй қатынастары туралы» заң бойынша 1993-1996 жылдары елімізде жүргізілген тұрғын үй қорын жекешелендіру реформасы жартыкеш күйінде іс жүзіне асырылған. Реформа бойынша көпқабатты тұрғын үйлердің тек пәтерлері ғана жекеменшікке берілген. Ал көпқабатты үйлердің шатырлары, жертөлелері, кіреберістері және жалпы үй маңайындағы аумағы, коммуникациялар жүйесі ортақ меншік күйінде қалған. Ортақ игіліктің қалай талан-таражға салынғанын көзімен көрген біздің тұрғындар үшін «ортақ меншік» ұғымы иесіз, сұраусыз мүлік ұғымымен астасады.
«Даудың басы Дайрабайдың көк сиыры» демекші, тұрғындар мен ПИК-тердің арасындағы бітіспес даудың басы да осы иесіз қалған «ортақ меншік» мүлкінен туындап келеді. Заң бойынша ПИК-тердің басты міндеті – ортақ меншіктегі кондоминиум нысандарының инженерлік жабдықтарының және санитарлық-техникалық қызметінің үздіксіз жұмысын қамтамасыз ету болып табылады.
Жарна жинап, жалақы табу «дәстүрі»
Бұл әлеуметтік-экономикалық мәні терең міндетті дұрыс атқару үшін қаржы керек. Бұрынғыдай оған бюджеттен қаржы бөлінбейді. Кондоминиум нысандарын ұстау үшін ПИК-тер пәтер иелерінен ай сайын жарналық және мақсатты қаржы жинайды. Бұл қаржының қалай жұмсалатыны туралы ПИК төрағасы мен бас есепшісінен басқа тірі жан білмейді. Тәртіп бойынша бұл қаржының бір бөлігі ПИК қызметкерлерінің жалақысына және кондоминиум нысандарының қалыпты жұмысын қамтамасыз етуге жұмсалса, белгілі бір бөлігі тозығы жеткен коммуналдық желілерге күрделі жөндеу жұмыстарын жүргізу үшін жинақталуы керек еді. Кеңес дәуірінен мұраға қалған көпқабатты үйлердің өздері де, инженерлік-коммуналдық жүйелері де жылдан-жылға ескіріп бара жатқаны белгілі. Тіпті, соңғы 20 жылда ешқандай күрделі жөндеу көрмеген бұл кондоминиум нысандарының «шықпа, жаным, шықпамен» тұрғандығы жасырын емес. Тозығы жеткен жүздеген, тіпті, мыңдаған көпқабатты үйлердің тіршілігінің тынысы – кондоминиум нысандары жаппай істен шығатын болса, бұл үлкен әлеуметтік толқуларға ұшыратады.
Құрылғаннан бергі алғашқы күннен «жауырды жаба тоқып» келген ПИК-тер болса, заң жүзінде ештеңеге жауап бермейді. Миллиондаған қаржы айналымын басқаратын ПИК-тер «Тұрғын үй қатынастары туралы» заңға сәйкес арнайы мөрі, банкте есепшоты бар қоғамдық ұйым ғана болып табылады. Оның тұрғындар алдында да, тексеру органдары алдында да, коммуналдық қызметтің табиғи монополистері алдында да жауап беретін ешқандай жарғылық капиталы, жарғылық мүлкі жоқ. Тұрғындардан жиналған миллиондаған қаржыны оңды-солды жұмсап жүрген ПИК төрағалары мен бас есепшілерін жауапқа да тартуға болмайды. Өйткені, олардың меншігінде ПИК мөрінен басқа көк тиынның мүлкі жоқ. Тұрғындардан жиналған қаржының жұмсалуын тексеретін де өздері (ПИК төрағалары қолдан жасап алған тексеру комиссиялары).
Жарна жинап, жалақы тапқаннан басқаға бас қатыра қоймайтын ПИК-тердің қызметі көпқабатты тұрғын үйлердің инженерлік-техникалық жағдайының жылдан-жылға тозығы жетіп, тығырыққа тірелуіне әкеліп соқты. ПИК-тер тарих сахнасына шыққан осы 20 жылға жуық уақытта олар өз жауапкершілігіндегі көпқабатты үйлердің шатырларын, жертөлелерін, лифтілері мен кіреберістерін күрделі жөндеуден өткізіп, су, жылу және кәріз құбырларын ауыстырып көрген емес. ПИК-тердің ортақ меншіктегі кондоминиум нысандарына жасаған жамау-жасқау жұмыстары ешбір тиімділік бермеді. Осының салдарынан бүгінде республикамыздағы көпқабатты тұрғын үй қорының 70-80 пайызы шұғыл күрделі жөндеуді қажет ететін жағдайға жетті. Оған орасан зор қаржы қажет. Мұндай шығынды бірде-бір қаланың бюджеті көтере алмайды. Қалай болғанда да бұл күрделі проблеманы жедел қолға алмаса, енді екі-үш жылда инженерлік-коммуналдық жүйесі жарамсыз болған көппәтерлі үйлердің мыңдаған тұрғындары далада қалуы мүмкін.
Қаржы демекші, қарапайым халық мүддесіне қатысты көпқабатты тұрғын үй мәселесінде Үкімет «өз күніңді өзің көр» қағидасынан қағыс қалмай, ПИК-тердің қызметін мемлекеттік бақылау шеңберінде жүргізгенде, мұндай күрделі жағдай қалыптаспас еді. Соңғы уақытта жасалған сараптаулар көрсетіп отырғанындай, осы уақытқа дейін ПИК-тер тұрғындардан жиналған қаржының 60-70 пайызын жалақыға, 20 пайызын міндетті бюджеттік төлемдерді өтеуге жұмсап келген. Ал көпқабатты үйдің санитарлық-техникалық, инженерлік-коммуналдық жүйелерінің жұмысын қамтамасыз етуге жиналған қаржының 10-15 пайызы ғана жұмсалған.
Көптеген ПИК-тер штатта арнайы сантехниктер мен аула сыпырушылар ұстауға қаржы шығындамай, сантехниктерді басқа мекемелерден шақырып, аула сыпырушылар ретінде үйсіз жүрген босқындарды пайдаланып келеді. Ал жылдар бойы ПИК-тер жинап келген қаржы аз емес. Мәселен, Астана қаласындағы «Собственник» атты ПИК-ке №1 шағын ауданындағы ондаған көппәтерлі тұрғын үй қарайды. Осы үйлердегі әрбір пәтердің шаршы метрінен 20 теңгеден жинағанда, ай сайын ПИК-ке миллиондаған қаржы түседі. Ал «Собственник» өзіне қарасты көппәтерлі үйлерді жөндемек түгілі, тазалығына да көңіл бөлмейді. Алматы қаласы «Айнабұлақ» шағын ауданындағы «Дар» атты ПИК-ке 68 үй немесе 4060 пәтер қарайды. Мақсатты шығындар үшін «Дар» ПИК-і әрбір пәтерден мың теңгеден жарна жинап, 3 миллион теңгеден астам қаржыны жұмсап жіберген.
Елімізде ПИК-тер жұмыс істей бастаған 17-18 жыл аралығында Үкімет оларға бақылау жасайтын мемлекеттік бір орталық құрып, осы жылдар ішінде күрделі жөндеу жұмыстарына арналған тұрғындардың мақсатты қаржыларын арнайы қорға жинап, бір жылы көппәтерлі тұрғын үйдің шатырын, келесі жылы кәріз құбырларын, арғы жылы жылу жүйелерін жөндеуге жұмсап отырғанда, бүгінгідей күрделі проблема қордаланбаған болар еді. Тағы бір толғақты мәселе, қаламыздағы көппәтерлі тұрғын үйлердің екінші кіреберіс дәліздері (пожарный выход) мен жертөлелері дүкен, шеберхана, бизнес кеңселері ретінде пайдаланылады. Кәсіпкерлер тұрғындардың ортақ меншігіндегі бұл нысандарды ПИК-тер арқылы жалға алады. Мәселен, Астана қаласындағы «Ақмола» ПИК-іне қарасты Күйші Дина көшесіндегі №8-10 үйлердің екінші кіреберіс дәліздері түгелдей дүкендер мен бизнес кеңселері үшін, ал жертөлелері әртүрлі шеберханалар үшін жалға берілген. ПИК кондоминиумның осыншама нысандарын тұрғындардың келісімінен тыс жалға беріп, қыруар пайда тауып отыр. Өкінішке қарай, жалға берілген нысандардан түсетін бұл қаржы ортақ меншік болып саналатын нысандардың қажетіне жаратылмайды. ПИК төрағаларының табыс көзіне айналған мұндай кондоминиум нысандарының мысалы қаламызда көптеп саналады.
Жаңғырту жолы – муниципалдық жауапкершілік
«Сен тимесең, мен тимен, бадырақ көз» дегендей, осы жылдар ішінде ПИК-тердің жұмысына ешбір бақылау жасамаған ел Үкіметінің «шыдамдылығына» қайран қаласың. Халық мүддесіне жауапты Үкімет тұрғындар меншігіндегі көппәтерлі үйлердің болашағына бәрібір жергілікті атқарушы билік жауап беретінін біле тұра, ПИК-терді бетімен жіберді. ПИК-тердің жұмысын қадағалайтын бірде-бір өңірлік немесе республикалық мемлекеттік орган болған жоқ. Осыны пайдаланған пысықайлар жер-жерлерде Пәтер иелері кооперативтерінің ассоциациясы дегендерді құрып алды. Ассоциациялар кеңселеріндегі жүздеген төрағалар, есепшілер мен кеңесшілерді ұстауға тағы да тұрғындардан жарна жиналатын болды. Еліміздегі көпқабатты тұрғын үйлердің тозығы жеткендігі сонша, енді бұл мәселені «жабулы қазан» күйінде қалдыру мүмкін емес еді. Сөйтіп, ТКШ-ны жаңғырту бағдарламасы шеңберінде қала әкімдіктерінде ПИК-тердің қызметін тексеретін Тұрғын үй инспекциясының басқармалары құрыла бастады. Әттең, қаншама уақыт босқа өтіп, қаншама қаржы мақсатсыз жұмсалды…
Көпқабатты тұрғын үй – еліміздің әлеуметтік-экономикалық тұрақтылығының негізі. Бәріміздің де қаланың ортасынан тұрғызған кең сарай – коттедждеріміз жоқ. Ендеше, көпқабатты тұрғын үй қорында қордаланған тығырықтан шығудың жолы қандай? Елімізде қолға алынған ТКШ-ны жаңғырту бағдарламасы аясында ПИК-терді реформалау туралы мәселе де көтерілуде. Бұл жаңа «реформаторлардың» пікірінше, ПИК-тердің орнына ЖШС негізіндегі коммерциялық құрылымдар, яғни басқарушы және қызмет көрсетуші (сервисный) компаниялар құру керек дейді. «Аузы күйген үріп ішеді» демекші, күні бүгінге дейін халық мүддесіне жанашырлықпен қызмет көрсететін ЖШС-ні көргеміз жоқ. Бұл коммерциялық құрылымдардың басты мақсаты – пайда табу. «Жұмыртқадан жүн қырыққан» ЖШС-лер осы уақытқа дейін қиюы кеткен ПИК-тердің жұмысын дұрыстап, оң бағытқа бастайды дегенге сену қиын.
Енді бір сарапшылар бүгінде ПИК-ке қарасты көпқабатты үйлерді жеке-жеке жіктеп, әрбір үйді жеке заңды тұлға, яғни «кондоминиум» ретінде қарастырып, әрқайсысының жеке басқару органын, банкте есепшоттарын ашу керек дейді. Сонда бұрын ПИК-тердің далиған штатын асырап келген тұрғындар енді әрбір үй басқармасының штатын, оған қоса басқарушы компанияның штатын, ол аз десеңіз, қызмет көрсету компанияларының қызметкерлерінің жалақысын қамтамасыз етуге жарна төлеуі тиіс. Көпқабатты үйлердің тұрғындары енді кімге барып шағынбақ?
Қорыта айтқанда, биліктегілер бас-басына би болып, «велосипед» ойлап табудың қажеті жоқ. Тұрғын үй-коммуналдық шаруашылығы бұл салада жасалатын тағы бір тәжірибелік реформаны көтере алмайды. Онсыз да шегіне жеткен тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық нысандары жедел түрде, нағыз жанашырлықпен жасалатын күрделі жөндеуді қажет етіп тұр. Сондықтан уақыт сынынан өткен кеңес заманындағы тәжірибені қайта қалпына келтіру керек. Қазіргі қаптаған ПИК-тер мен қызмет көрсету компанияларының орнына техникалық базасы мен кәсіби кадрлары мықты әлеуетті үй басқармаларын немесе коммуналдық-муниципалдық шаруашылықтар құру қажет. Бұл үй басқармалары жергілікті атқару органдарына қарасты муниципалдық меншікте болуы керек. Олардың жұмысын реттеу және бақылау міндеттері әкімдіктер жанынан құрылып жатқан тұрғын үй инспекциялары басқармаларына жүктелуге тиіс. Міне, сонда ғана бүгінгі еліміздегі көпқабатты тұрғын үйлердің қордаланған проблемаларынан құтылып, тұрғын үй-коммуналдық шаруашылығы саласын жаңғыртуға мүмкіндік туады.
Жылқыбай ЖАҒЫПАРҰЛЫ,
«Егемен Қазақстан» №282(28221)
26 желтоқсан, бейсенбі, 2013 жыл
