Рүстем ЕРМЕКБАЕВ, IPOTEKALYK_DARIGER компаниясының басшысы: “Тиімсіз бағдарламаларды тоқтатқан жөн”
Қазіргі таңда Астана қаласында тұрғын үйге мұқтаж ретінде коммуналдық тұрғын үй қорынан үй алуға кезекте тұрған азаматтардың саны – 40 198. Жыл басынан бері мемлекеттік бағдарламалар арқылы 1415 пәтер берілсе, жыл соңына дейін барлық қаржыландыру көздері есебінен 3 422 пәтер беру жоспарлануда. Жалпы, мемлекеттік бағдарламалар төңірегінде халық арасында түрлі сұрақтар көп. Кезекке тұру тәртібі болсын, конкурс барысындағы талаптарға қатысты да келіспеушіліктер көп. Осы ретте мемлекеттік бағдарламалар бойынша халыққа тегін ақпарат беріп, қаншама жанның үй алуына септігін тигізіп жүрген, тұрғын үй саласының сарапшысына айналған IPOTEKALYK_DARIGER компаниясының негізін қалаған Рүстем Тұрсынқұлұлымен әңгімелескен едік.
Аты өзгергенмен, заты баяғы
– Мемлекеттік бағдарламалар еліміздегі баспанаға мұқтаж жандардың проблемасын қаншалықты шешуде деп ойлайсыз?
– Мемлекет тарапынан бар қазақстандықтың баспаналы болуына жағдай барынша жасалып жатқан секілді. Олай дейтініміз, түрлі бағдарлама, пайызы төмендетілген ипотека, кейін сатып алу құқығын беретін жалға алу сынды ұсыныстар аз емес. Десек те, соларды саралай келе, кей шарттары ойға қонымсыз көрінеді. Тіпті, кей бағдарлама сөз жүзінде жарқырап тұрғанымен, іс жүзінде кімге арналғаны белгісіз болып жатады. Тұрғын үймен қамтамасыз етуге арналған бағдарламалардың жалпақ жұртқа қаншалықты тиімді не тиімсіз болып жатқанын ашық айтқанымыз дұрыс.
– Нақты қандай бағдарламаларды айтар едіңіз…
– Бүгінде ипотека түрі де, мемлекеттің арнайы бағдарламасы да көп. Соның бірі – «Тұрғын үй коммуналдық инфрақұрылымды дамыту тұжырымдамасы». Атын естіген адам шошиды. Бұл бұрынғы «Нұрлы жер» бағдарламасының орнына шыққан жаңа бағдарлама. Аты өзгергенмен, заты сол баяғы, бәз қалпы. Жалпақ тілмен айтқанда, 2-10-20 – бұрынғы «Бақытты отбасы» бағдарламасы, ал 5-10-20 – баяғы «Шаңырақ» бағдарламасы.
Мән-мақсаты – арзан ипотека мен тұрғын үй құрылысын дамыту, көпшіліктің үйлі болуына көмектесу. Әйтсе де, бұл қалың көпшілікке емес, тұрғын үй кезегінде тұрған мұқтаждарға ғана арналған. Кей өңірде соңғы екі жылда салынған нысан да жоқ, жүзеге асып жатқан бағдарлама да жоқ. Неге десеңіз, бұл бағдарлама аясында тек әкімшілік ұсынған жаңа үйден ғана баспана алуға болады. Ал ондай арзан үйлерді салу үшін қаржы керек. Міне, сол қаржының тапшылығынан көптеген елді мекендерде салынып жатқан нысан жоқ, соның салдарынан үй кезегі жылжымайды. Яғни, бағдарлама іске асып жатқан жоқ.
– Ал бәріне бірдей үй алуға мүмкіндік беретін «7-20-25» бағдарламасы бар емес пе?
– Оның жылдық номиналды сыйақы жарнасы – 7%, бастапқы жарна – баспана құнының 20 пайызы, қарыз мерзімі – 25жыл. Пәтердің шектік бағасы Астана, Алматы, Актау, Атырауда – 25 млн тенгеге дейін, өзге өңірлерде – 15 млн теңгеге дейін. Бұл бағдарламаның да жетісіп тұрғаны шамалы. «7-20-25» бағдарламасына жылына 100 млрд теңге бөлінеді. Бұл айына – 8,3 млрд теңге. Осы қаржыны банктерге бөлсек, бір банк тек 70 адамға ипотекалық несие бере алады. 20% пайыз алғашқы жарнасы да өте көп. Себебі дәл осы бағдарлама аясында сіз жаңа үйден пәтер аласыз, сосын оған жөндеу жұмыстары үшін де біршама қаржы кетеді.
Тағы бір айтатын мәселе, бөлінген қаржының аздығынан бағдарламаға қатысу 5 минутта аяқталып қалады. Салдарынан көптеген азаматтар дәл осы 7 пайызбен ипотека рәсімдей алмай жүр. Ал конкурсқа құрылыс компаниялары қатысады. Себебі олар алатын пәтерді алдын ала 20% жарнасын салып жалға алып қояды, үйдің құжаттары дайын болған соң құрылыс компаниясы пәтер иелеріне 2 ай уақыт береді қалған қарызды өтеуге. Өтей алмаса өсім жүреді, салған ақшасын шешіп алайын десе ұстайтын комиссиясы бар. Ипотека рәсімдейін десе лимит жоқ. Былай тартса өгіз өледі, былай тартса арба сынады. Не істерін білмей жүрген халық. Ал Үкімет көп ақша бөлейін десе бағаны ушықтырып алудан қорқады.
Табысы жақсы адам ипотекасыз баспана алады
– Осы ретте халыққа алғашқы жарна 20 пайызды жинау қиын ба?
– Менің ойымша, жалпыға ортақ арнайы бағдарлама керек. Болашақта шығатын «9-20-25» бағдарламасына «Отбасы» банк арқылы жылына 150 млрд теңге бөлу жоспарлануда. Бірақ бұл бағдарламаның алғашқы жарнасын 20 пайыздан 10 пайызға азайту керек. Дұрыс айтасыз, алғашқы жарна жинау оңай емес. Пайыздық мөлшерлемені 8 пайызға төмендету керек. Сонымен қатар Қазақстан тұрғын үй компаниясының кепілі бар салынып жатқан үйден де пәтер алуға мүмкіндік беруі тиіс. Қатысушының жас ерекшелігі 40 жасқа дейін болуы керек. Еліміз бойынша соңғы 5 жыл бойы отбасы мүшелерінің атында үй болмауы керек. Астана, Алматы, Шымкент, Ақтау, Атырау, Ақтөбе қалаларында кем дегенде 2 жыл жұмыс өтілі болуы керек бір мекемеде. Егер бұндай шектеу болмаса баға дәл осы қалаларда өсіп кетуі мүмкін. «Отбасы» банк талаптарына сай 6-12 ай ақша жинауға міндетті болмауы қажет. Яғни ипотекалық қарыз беру ешқандай бағалау көрсеткішіне тәуелді болмауы керек. Ал алғашқы жарнаны пәтер алушыға Бірыңғай жинақтаушы зейнетақы қорынан жақын туыстар арасында табыстауға (уступка) рұқсат ету керек. Ешқандай шектік сомаға тәуелді болмастан 50 пайыз қаражатқа дейін болса құба-құп. Мәселен, Серіктің баспана алғысы келеді. Оның алғашқы жарнасы 200 000 мың теңге ғана. Серіктің әйелінің зейнетақы қорында 500 000 мың теңге бар. Соның 50 пайызына дейін бере алады. Яғни 250 000 мың теңге. Ал Серіктің әкесінде 2 000 000 миллион теңге бар. Ол оның 1 000 000 миллион теңгесін бере алады. Енесінде 1 000 000 миллион бар делік. Ол оның 500 000 мың теңгесін бере алады. Ағасында 3 000 000 миллион теңге бар, ол 1 500 000 миллион теңге бере алады. Ешқандай шектік сомаға тәуелді жасамай, міне осылай алғашқы жарнаны жасауға болады. Бірақ ең үлкен талап отбасының табысына шектеу болуы керек. Яғни отбасының табысы әр отбасы мүшелеріне бөлгенде 9 күн көріс деңгейінен аспауы қажет. Неге табысқа шектеу болуы керек? Себебі баспана шын мұқтаждарға бұйырғаны жөн. Табысы жақсы адам ипотекасыз баспана ала алады.
Ақша жалға беретін адамның қалтасына кетеді
– Сіздің ойыңызша, барлық азаматтарды баспананамен қалай қамтамасыз етуге болады?
– Біріншіден, үй кезегінде тұрған халықтың әлеуметтік жағынан осал топтарына 6 санат жатады. Соларға бағдарламаның шартын жеңілдеткен дұрыс. Алғашқы жарнасыз, 2% пайызбен, төлем қабілетін растаусыз бірінші және екінші нарықтан пәтер алуына рұқсат беру керек. Сонымен қатар пәтер бағасына шектеу болмаған абзал. Қай өңірде үй кезегінде тұр баспананы тек сол өңірден алуы тиіс. Конкурсқа келсек, жыл кезегіне байланысты өткізсе дұрыс шешім болар еді. Кім ерте тұрды үй кезегіне, пәтер сол адамға тиесілі. Ешқандай категорияға басымдық берілмей, тек үй кезегіне тұрған датасына байланысты өткізсе, әділеттік болар еді. Екінші нарықтағы пәтерден алуға рұқсат берсек, баға өсіп кетеді деп қорқудың да қажеті жоқ. Себебі жоғарыда көрсетілген санаттар саны көлге тамған тамшыдай ғана. Ал қаражатты жалдамалы пәтер ақысын субсидиялау жобасынан алған дұрыс. Себебі аталмыш бағдарлама тиімсіз. Ақша жалға беретін адамның қалтасына кетеді. Немесе бұл бағдарламада жоғарыда айтқандай сыбайлас жемқорлық белең алуда.
– Жастарға арналған бағдарламалар туралы не айтар едіңіз?
– Әр өңірге әртүрлі атпен бағдарлама ойластыра бергенше, бір ортақ бағдарлама керек. Ешкімді бөліп жармай, 35 жасқа дейінгі барлық жастарды қатыстырған дұрыс. 5% алғашқы жарнамен, 5% мөлшерлемемен, бірінші және екінші нарықтан пәтер алуға мүмкіндік берген өте тиімді болар еді. Шартына келсек, өз қаласында кем дегенде 1 жыл жұмыс өтілі болса да, жаман емес. Ал тіркеу деген ұғымды мүлдем алып тастау қажет. Баспанасы жоқ жастар кімнің үйіне тіркелуі керек? Жұмыс жасайтын жастарға ұзақ мерзімді жалдамалы пәтер сатып алу құқығымен беру керек. Ешқандай төлем қабілетін растаусыз лизинге берген жөн. Болашақ жастардың қолында дейміз, үйі жоқ, күйі жоқ жастардан қандай болашақ күтеміз?! Бұл бағдарламаға қаржыны «7-20-25» бағдарламасын тоқтатып, соған жоспарланған қаржыны жұмсаса деген ұсынысым бар.
– Қазіргі таңда «Отбасы» банк өңірлік әкімдіктермен бірлесе отырып, жастарға арналған дербес бағдарламаларды іске асырып жатыр ғой…
– Иә, «Елорда жастары», «Алматы жастары», «Қарағанды жастары», «Әулиеата жастары», «Қостанай жастары», «Абай жастары», «Жетісу жастары», «Алатау жастары», «Сыр елі жастары», «Атырау жастары», «Жайық жастары» бағдарламалар бар. Несие беру шарттарында бастапқы жарна кемінде 10%, жылдық несие мөлшерлемесі 5%, несие мерзімі 19 жылға дейін, 35-ке толмаған жастарға арналған. Былай қарап тұрсаңыз тиімді бағдарлама, дегенмен бұл бағдарлама барлық 35-ке толмаған жастарды баспанамен қамтып жатқан жоқ.
Себебі бұл бағдарламаға тек денсаулық сақтау, білім беру, мәдениет, спорт, ЖОО мен ҒЗИ, журналистер, әлеуметтік сала, құқық қорғау органдары, коммуналдық мекемелердің профильдік қызметкерлері қатыса алады. Жекеменшік мекемелерде жұмыс істейтін немесе таксист, құрылысшы, жүргізуші, базарда сауда-саттықпен айналысатын және тағы басқа салада жұмыс істейтін жастар қатыса алмайды.
-«Жасыл» ипотека мен «Ұмай» әйелдер ипотекасы туралы не айтасыз? Аталмыш бағдарлама қаншалықты тиімді?
– Нарықта «Жасыл» ипотека – 12,5 %, «Ұмай» әйелдер ипотекасы – 14,5%. Бұл бағдарламалардың да пайыздық мөлшерлемесі халықтың қаласына өте ауыр. Алғашқы жарнасы да қолжетімсіз. Сонымен қатар жалдамалы пәтер ақысынның 50% субсидиялау бағдарламасы да мардымды жұмыс істеп тұрғаны шамалы. Дәл осы бағдарлама аясында кейбір азаматтар құйтырқы әрекетке баруда. Мысалы танысының ауданы үлкен (ш.м) үйін жалға алады, жалдау құны 200 000 мың теңге болса, оның 100 000 мың теңгесін Үкімет төлейді, кейін өзі сол 100 000 мың теңгені алып, оның 50 000 мың теңгесіне арзан жатақхана жалға алып, артық ақшаны өз қалтасына басады. Ал шынымен ешқандай құйтырқы әрекетсіз пәтер жалдағысы келетін мұқтаждарға жалға беруші бас тартады. Себебі тапқан табыстан салық төлеуі керек. Жалға беру құжаты жасалып, тіркеуден өтеді, одан бөлек түрлі жұмыстары көп. Жылына бөлінетін 50 млрд теңгені тиімді ипотекалық бағдарламаға жұмсаған абзал. «7-20-25» бағдарламасын да тоқтатып, 2029 жылға дейін жоспарланған қаржыны тиімді ипотекалық бағдарламаға жұмсау керек. Қорыта айтқанда, пайдасыз бағдарламалардан бас тартып, болатын іске мойын бұратын кез келді.
-Әңгімеңізге рахмет!
Гүлмира АЙМАҒАНБЕТ
