Тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық бизнес-процестерге қатысушылар арасында өзара тиімді қарым-қатынас орнаған жағдайда ғана дамиды. Бүгінде ТКШ саласында үш қатысушы бар: Жекеменшік иесі – Бизнес-Мемлекет.
Қазақстандықтар жақын уақытта кондоминиум нысанын басқарудың жаңа түрі – МИБ-ін (мүлік иелері бірлестігі) немесе ҚС-ін (қарапайым серіктестік) таңдауы тиіс. Пәтер иелері басқарудың бұл түріне 2021 жылдың 7 қаңтарынан қалмай көшуі керек болады. Тұрғын үй инспекциясы басқармасының мәліметінше, астанада қазіргі кезде 82 МИБ тіркелген. Алайда меншік иелері бұл жаңашылдықты әлі толық түсініп болмаған сияқты. Олардың осы бағытта заң, нормативтік актілер қалай жұмыс істейтіндігі жөнінде сауалдары көп. Осы мақалада біз көпшілік тарапынан неғұрлым жиі кездесетін сұрақтардың жауабын беріп отырмыз.
Бұл сұрақтарға «Тұрғын үй-коммуналдық шаруашылығын жаңғырту мен дамытудың қазақстандық орталығы» АҚ Аймақтық дамыту және методология департаменті басшысының орынбасары Марғұлан Әбдікәрімов жауап береді.
– Бастамашыл топты қалай құруға болады? Онда қанша адам болуы керек?
– Тұрғын үйлер пәтерлерінің, тұрғын емес бөлмелердің меншік иелерінің жиналысы (әрі қарай – жиналыс) – кондоминиум нысандары басқармасының жоғарғы органы болып саналады. Ол кондоминиум нысандарын, тұрғын емес бөлмелерді басқару және ортақ пайдаланудағы нысандардың күтімі мәселелері бойынша дауыс беру арқылы ұжымдық талқылау мен шешім қабылдауды қамтамасыз етеді.
Жиналыс ревизиялық комиссияның, пәтерлердің, тұрғын емес бөлмелер иелерінің 10-нан кем емес жиынының талабы бойынша үй кеңесінің, қарапайым серіктестіктің сенімді тұлғаларының және тұрғын үй инспекциясының бастамасы бойынша шақырылады.
Бастамашыл топ көп қабатты тұрғын үй (КТҮ), тұрғын емес бөлмелер иелерінің оннан кем емес жиынынан аз болмауы керек. Мәселен, үй 100 пәтерлі болса, онда бастамашыл топтың саны 10 адамнан кем болмауы тиіс. Ынталы топтың бастамасымен жиналысқа шақырудың қалыптасқан өз тәртібі бар, шақыруға бастамашыл топтың әр мүшесі өзінің аты-жөні мен пәтерінің нөмірін көрсетіп қол қоюы қажет.
– Бастамашыл топтың жиналысын өткізген кезде қандай жайттарға назар аудару қажет?
– Үй кеңесі, бастамашыл топ барлық пәтерлердің, тұрғын емес бөлмелер иелеріне жиналыстың өтетін күні мен орны көрсетілген хабарламаны кем дегенде күнтізбелік он күн бұрын жіберуі тиіс. Ол жекелей қолға беру, электронды почта арқылы немесе жалпыға ортақ көрнекті жерлерге хабарлама ілу арқылы жүзеге асырылады.
Жиналыс өткізген кезде шешім шығару үшін кворумның сақталуы маңызды. Мәселен, үй 100 пәтерлі болса, онда жиналысқа пәтерлердің, тұрғын емес бөлмелер иелерінің жартысынан астамы, яғни 51 адамнан кем емес тұрғын жиналуы керек. Шешім дауыс беруге қатысқан пәтерлердің, тұрғын емес бөлмелер иелерінің көпшілік келісімімен қабылданады.
Қазақстан Республикасы Индустрия және инфрақұрылымдық даму министрі міндетін атқарушы 2020 жылғы 30 наурыздағы №163 бұйрығына сәйкес, Кондоминиум нысандарын басқару және кондоминиум нысандарының ортақ мүліктерінің күтімі бойынша шешім қабылдау ережесі, сондай-ақ жиналыс хаттамаларының типтік формалары бекітілді. Осы нормативтік-құқықтық актілерде хаттамалардың барлық формалары, тіркеу парақшалары, жазбаша сауалнама парақшалары және басқа да қажетті формалар берілген. Аталған бұйрық жалпыға қолжетімді және оны заңдардың кез келген жинағынан таба аласыздар.
Жиналыс шешімімен қабылданған, хаттамамен рәсімделген шешімдер даулы істерді соттарда, басқадай мемлекеттік органдарда және ұйымдарда қараған кезде пәтерлердің, тұрғын емес бөлмелер иелерінің еркін білдіретін құжат болып табылады, сондай-ақ тұрғын үй көмегінің есебінің негізі ретінде қызмет етеді.
Қаржылық мәселелер үшін пәтерлердің, тұрғын емес бөлмелер иелерінің жалпы санының үштен екіден астамының шешімі қажет. Шешім пәтерлердің, тұрғын емес бөлмелер иелерінің жалпы санының үштен екіден астамының келісімі бойынша қабылданады.
– Мүлік иелерінің жеке басын қалай анықтауға болады?
– Мүлік иелері бірлестігінің төрағасы немесе қарапайым серіктестіктің сенімді тұлғасы пәтерлердің, тұрғын емес бөлмелер иелерінің тізімін жасайды және олармен кондоминиум нысандарын басқару бойынша қызмет көрсету туралы және кондоминиум нысандарының ортақ мүліктерінің күтімі бойынша шартқа отырады.
Меншік иелерінің тізімін бұрынғы басқару органынан алуға болады. Сонымен қатар, меншік иелерінің деректерін тіркеу органдарына тиісінше адвокаттық сұрау салу арқылы ала аласыз.
«Адвокаттық қызмет және заңгерлік көмек туралы» 2018 жылғы 5 шілдедегі Қазақстан Республикасының Заңына сәйкес мемлекеттік органдар, жергілікті өзін-өзі басқару органдары және заңды тұлғалар адвокаттың заңгерлік көмек туралы сауалына он жұмыс күнінен кешіктірмей жауап беруге міндетті.
Адвокаттың сауалына сұратқан ақпараттың қолжетімділігі шектеулі болған жағдайда ғана жауап берілмеуі мүмкін.
– Кондоминиумді басқару формасын өзгертуге әкімдік қандайда бір жағдайда қатыса ала ма?
– «Тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық мәселелері бойынша Қазақстан Республикасының кейбір заңнамалық актілеріне өзгерту немесе толықтыру енгізу туралы» 2019 жылғы 26 желтоқсанындағы Қазақстан Республикасының Заңына сәйкес жергілікті атқарушы органдар осы заң күшіне енгеннен кейін бір жыл ішінде қамтамасыз етуге міндетті:
– көп пәтерлі тұрғын үйді жылжымайтын мүлікке құқықты мемлекеттік тіркеу туралы Қазақстан Республикасының заңына сәйкес жылжымайтын мүліктің алғашқы нысаны ретінде мемлекеттік тіркеуге алуға;
– кондоминиум нысанын орналастыруға, пайдалануға және күтуге қажетті жер учаскесін кондоминиум нысанының құрамына қосуға, сондай-ақ көп пәтерлі тұрғын үй пәтерлерінің, тұрғын емес бөлмелердің иелері жиналысының шешімі бойынша көп пәтерлі тұрғын үйдің жер учаскесін бұған дейін тіркелген кондоминиум нысанының құрамына қосуға;
– көп пәтерлі тұрғын үй кеңесін сайлау үшін және кондоминиум нысанын басқару формасын таңдау үшін көп пәтерлі тұрғын үй пәтерлерінің, тұрғын емес бөлмелер иелерінің жиналысын өткізуге.
